Location meublée ou vide, quelles différences fiscales

Pour la location d’un bien immobilier neuf, une question revient sans cesse : « est-ce que ce bien est vide ou meublé ? ». La question est importante pour les locataires, mais également pour les propriétaires.

En effet louer un bien meublé ou vide a un impact différent sur la fiscalité qui y est associée. Nous allons détailler les régimes fiscaux pour la location d’un logement neuf meublé ou vide. L’objectif est de vous permettre d’avoir une idée plus précise sur le sujet pour faire votre choix.

 

Les avantages de louer un appartement neuf meublé

En louant meublé, les revenus associés sont assimilés à des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans la plupart des cas, les propriétaires de ces biens optent pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), incluant deux régimes fiscaux distincts :

• Régime micro BIC : Permet au propriétaire de profiter d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs annuels

 

• Régime réel : Principe d’amortissement en déduisant les charges (honoraires, frais de gestion, taxe foncière entre autre) mais aussi au niveau structurel (travaux, rénovation, etc...) pour diminuer l’imposition.

Lorsque les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 33 200 € par an, le régime réel s’applique de plein droit, tandis que c’est le régime micro BIC lorsque les revenus sont inférieurs à cette même somme. Le régime réel est généralement plus choisi car plus intéressant financièrement, néanmoins il oblige des tâches administratives et comptables plus importantes.

Un propriétaire peut également associer son statut de LMNP au dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard.

La Loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation pour les logements meublés dans des résidences de services. Investir en loi Censi-Bouvard, c’est profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du montant de l’acquisition. La récupération de la TVA est également un avantage pour les résidences qui proposent des services (accueil, nettoyage, petit déjeuner, …) Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, les locations doivent respecter certains points :

• plafonds de loyers pour la loi Pinel,
• durée d’engagement,
• respecter le label RT2012 (prochainement RE2020)
• etc...

L’abattement est plus élevé pour un logement meublé que vide. Le niveau du plafond des loyers à ne pas dépasser est également plus avantageux en meublé, car plus haut que pour des biens vides. Néanmoins, les revenus des locations meublées sont transmis à la CET (Contribution Économique Territoriale) ce qui n’est pas le cas des logements vides. La CET varie en fonction de la localisation car c’est un impôt local, il est donc important de se renseigner pour en connaitre le montant.

 

Louer votre logement neuf vide : le régime foncier

Pour une location d’un bien vide, on parle ici de revenus fonciers. Le propriétaire peut associer son bien à une défiscalisation en Loi Pinel. Ce dispositif est à destination des investisseurs souhaitant louer leur bien neuf vide (non meublé). Une réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’achat est possible sous certaines conditions. Le régime foncier peut être associé à deux régimes fiscaux différents :

• Régime micro foncier : Abattement de 30% sur les revenus locatifs annuels.

 

• Régime réel : Déduction des frais réels engagés (administration et gestion) soit certains travaux, impôts et taxes, provisions pour charges, etc..

Si votre logement vous a permis d’engranger des revenus locatifs annuels de moins de 15 000€, vous pouvez choisir entre le régime micro foncier et le régime réel. Au-delà, le régime réel s’impose de lui-même.

Si vous générez de la perte : le régime réel en location vide a l’avantage de vous permettre de l’affecter à votre revenu global, action que vous ne pouvez pas faire en meublé.

Enfin, de nombreux facteurs sont à prendre en compte lors d’une prise de décision entre ces deux types de logements. L’aspect fiscal est important et c’est pour cette raison que nous nous sommes penchés sur ce sujet aujourd’hui. Il convient également de s’intéresser à d’autres thématiques telles que :

• la gestion locative,
• la rentabilité,
• les impayés
• la souplesse contractuelle

 

Ceci vous permettra d’avoir une vision globale du projet, mais ces points feront l’objet d’un autre article…