Inflation : le calcul du taux d'usure est provisoirement mensualisé

Rappel : qu’est-ce que le taux d’usure ?

Pour rappel, le taux d'usure correspond au taux d'intérêt maximal que les établissements de crédit sont autorisés à appliquer lorsqu'ils accordent un prêt.

Il est calculé par la Banque de France sur la base du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui inclut le taux d'emprunt ainsi que plusieurs frais supplémentaires (frais de dossier, frais d'inscription, frais de courtage ou assurance emprunteur).

Pour qu'un emprunteur obtienne un prêt immobilier, son TAEG (Taux Annuel Effectif Global) doit être inférieur au taux d'usure en vigueur. Lorsque l'inflation augmente et que le TAEG de l'emprunteur suit cette tendance, si le taux d'usure ne varie qu'au moment de sa réévaluation trimestrielle, cela peut entraîner un décalage entre la réalité du marché et les plafonds fixés par l'État. On assiste donc à une diminution du nombre de prêts accordés par les banques le temps de la réévaluation trimestrielle et tout le marché immobilier est alors impacté.

Taux d’usure : quelle importance pour le marché immobilier ?

À l’origine, le taux d’usure avait pour objectif de protéger les emprunteurs contre les prêts abusifs et l’endettement excessif.

Pourtant, depuis l'été 2022, il est considéré comme un frein pour le marché immobilier en France. Cela est dû en grande partie à l'augmentation des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) visant à lutter contre l'inflation et réduire le déficit. Cette hausse a entraîné une augmentation rapide des taux d'intérêt pratiqués par les banques.

Ces dernières ont rapidement dépassé le plafond légal du taux d'usure, qui limite le montant maximal des intérêts pouvant être facturés sur un prêt. Pour éviter de prêter à perte, les banques ont refusé de nombreuses demandes de crédit immobilier en 2022, limitant ainsi l'accès au marché immobilier pour certains emprunteurs tels que les primo-accédants et les personnes ayant des revenus modestes.

Suite à cela, des tensions entre les courtiers en crédit immobilier et la Banque de France sont apparues. Ces derniers estimaient que le calcul du taux d'usure ne prenait pas suffisamment en compte les réalités du marché et qu'il n'était pas adapté au contexte d'inflation actuel.

Pourquoi est-il mensualisé ?

Avant la nouvelle mesure, le taux d’usure était calculé avec la méthode trimestrielle de la Banque de France.

Dans le contexte actuel d’inflation, les taux immobiliers augmentent de plus de 50% en moins d’un semestre et le taux d’usure est rapidement devenu un obstacle à l’obtention de prêts immobiliers.

Ainsi, après une importante baisse du nombre de prêts accordés en 2022, le taux d’usure avait déjà augmenté au 1er janvier 2023, passant de 3,07% à 3,57% pour une durée de 20 ans ou plus.

Mais, cela n’étant pas suffisant, la Banque de France a révisé sa méthode de calcul pour privilégier une mise à jour mensuelle du taux d'usure, afin de s'adapter plus rapidement à la hausse des taux.

Aujourd’hui, et depuis le 1er mai 2023, de nouveaux taux d'usure ont été établis pour les crédits immobiliers ainsi que pour les prêts travaux dont le montant dépasse les 75 000 euros :

• Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans : 3,91% ;
• Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans : 4,33% ;
• Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus : 4,52% ;
• Prêts à taux variable : 4,31% ;
• Prêts relais : 4,52%.

De cette manière, les banques sont moins réticentes à accorder des prêts, les particuliers ont un accès plus facile aux emprunts, et les professionnels de l'immobilier retrouvent un marché plus stable.

Une mesure qui devrait donc permettre de dynamiser à nouveau le marché de l’immobilier neuf locatif.