Loi de finances 2025 adoptée : quelles conséquences pour le secteur immobilier ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) étendue à l’ensemble du territoire

Très attendue par les primo-accédants, cette évolution du Prêt à Taux Zéro (PTZ) marque une avancée majeure en matière d’accession à la propriété. Jusqu’à présent, ce dispositif, réservé aux ménages sous conditions de ressources, était limité à :

• L’achat de biens anciens en zone non tendue (B2 ou C), à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total ;
• L’acquisition de logements neufs en zone tendue, dans des bâtiments collectifs (appartements).

Désormais, la loi de finances élargit l'éligibilité au PTZ à l'ensemble du territoire pour l’achat d’un bien neuf, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. L’objectif ? Uniformiser l'accès à la propriété et offrir plus de souplesse aux primo-accédants, en leur permettant d’investir où ils le souhaitent, sans contrainte de zonage.

 

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

La loi de finances 2025 apporte un changement majeur pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) relevant du régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Jusqu’à présent, ces derniers pouvaient amortir la valeur de leur bien immobilier, réduisant ainsi leur base imposable sur les revenus locatifs sans que cet amortissement n’affecte le calcul de la plus-value lors de la revente.

Désormais, les amortissements déduits au fil des années seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, cela signifie que le prix d’acquisition du bien sera diminué du montant des amortissements pratiqués, entraînant une augmentation mécanique de la plus-value imposable et, par conséquent, de la fiscalité à la revente.

Exemple : Un investisseur achète un appartement en 2015 pour 220 000 € et le met en location meublée sous le régime LMNP. Ses revenus locatifs s’élèvent à 12 000 € par an, avec 5 000 € de charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, mobilier, etc.). Il applique un amortissement annuel de 6 000 € pendant 30 ans.

Fiscalité avant la promulgation de la loi :

• Loyers perçus : 12 000 €
• Charges déductibles : - 5 000 €
• Amortissement : - 6 000 €
• Base imposable : 0 € (au lieu de 12 000 €)

Après 10 ans, le propriétaire revend son bien pour 300 000 €.

Avant la réforme	Après la réforme
L’amortissement n’étant pas pris en compte, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente : 300 000 € - 220 000 € = 80 000 € de plus-value taxable. L’impôt sur cette plus-value s’élève à environ 6 688 €.	L’amortissement pratiqué (6 000 €/an sur 10 ans, soit 60 000 €) est déduit du prix d’acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable : Prix d’achat retenu : 220 000 € - 60 000 € = 160 000 € Nouvelle plus-value imposable : 300 000 € - 160 000 € = 140 000 € L’impôt sur la plus-value passe alors à 30 115 €.

 

Plutôt que de considérer cette réforme comme un frein à l’investissement en LMNP, elle invite à repenser ce régime comme une solution patrimoniale de long terme. En privilégiant la conservation du bien, l’investisseur profite d’une rente locative stable tout en optimisant la transmission de son patrimoine.

Grâce à l’amortissement des revenus locatifs et à l’absence de frottement fiscal tant que le bien est conservé, le LMNP reste une stratégie particulièrement attractive pour se constituer un complément de revenu durable et préparer sa succession dans des conditions optimales !

 

Prolongation du dispositif Loc’Avantage jusqu’en 2027

Mis en place par la loi de finances de 2022, le dispositif Loc’Avantage offre aux propriétaires une réduction d’impôt sur leurs revenus locatifs. Cette réduction est calculée en fonction du montant du loyer : plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée. Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Pour prétendre au dispositif Loc’Avantages, plusieurs conditions sont à respecter. En effet, le bien doit être loué en tant que résidence principale, avec un loyer limité et à un locataire dont les revenus n'excèdent pas un seuil défini.

 

Nouvelle exonération pour les donations

La loi de finances pour 2025 introduit une nouvelle mesure d’exonération temporaire des droits de donation, en vigueur du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026. Cette disposition, issue de l’article 19 ter, permet aux particuliers de transmettre jusqu’à 100 000 € par donateur, avec un plafond total de 300 000 € par bénéficiaire, sans taxation.

Ce dispositif s’adresse aux donations en pleine propriété effectuées au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, d’un neveu ou d’une nièce. Pour bénéficier de cette exonération, les fonds doivent être utilisés dans un délai de six mois pour l’un des projets suivants :

• L’achat ou la construction d’un logement neuf, y compris en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• Des travaux de rénovation énergétique éligibles au dispositif MaPrimeRénov’ sur la résidence principale du bénéficiaire.

En réponse aux attentes des acteurs du secteur immobilier, cette mesure vise à stimuler l’investissement dans le neuf et à encourager la rénovation énergétique des logements, dans un contexte de ralentissement du marché de la construction.

 

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) étendue à l’ensemble du territoire

Jusqu’à présent, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) était réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, pour l'achat d'un bien immobilier. Ce dispositif concernait principalement l'acquisition de biens :

• Anciens en zone non tendue (B2 ou C), à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total ;
• Neufs en zone tendue, dans des bâtiments collectifs (appartements).

La nouvelle loi de finances étend désormais l'éligibilité au PTZ à l'ensemble du territoire pour les biens neufs. L’objectif ? Uniformiser l'accès au PTZ, afin de mieux répondre aux besoins des primo-accédants, peu importe leur localisation.

 

Modulation de la taxe de publicité foncière

La loi de finances pour 2025 introduit davantage de flexibilité dans la taxation des transactions immobilières, en permettant aux départements d’ajuster le taux de la taxe de publicité foncière (TPF). Cette taxe, qui fait partie des frais d’acquisition - souvent confondus avec les frais de notaire - est actuellement fixée à 3,80 %, voire 4,50 % dans la majorité des départements.

Dès avril 2025 et jusqu’en mars 2028, les collectivités pourront moduler ce taux selon deux axes :

• Un allègement, voire une exonération, pour les primo-accédants, sous réserve qu’ils occupent le bien en tant que résidence principale pendant au moins cinq ans.
• Une augmentation pouvant atteindre 5 % pour les autres acheteurs, contre un plafond actuel de 4,50 %.

Ces ajustements restent facultatifs : chaque département décidera librement de les appliquer intégralement, partiellement ou de conserver le régime en vigueur. Cette mesure vise à faciliter l’accession à la propriété tout en permettant aux collectivités d’adapter leur fiscalité en fonction de leurs besoins budgétaires.

Vous l’aurez compris, la loi de finances 2025 introduit des ajustements significatifs qui redessinent le paysage fiscal de l’immobilier. D’un côté, les primo-accédants bénéficient de mesures incitatives, comme l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) et une exonération temporaire des droits de donation. De l’autre, les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) voient leur fiscalité se durcir, notamment avec la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Face à ces évolutions, professionnels et particuliers doivent adapter leur stratégie patrimoniale afin d’optimiser leurs investissements et anticiper les impacts fiscaux à venir.